Cẩm nang lựa chọn mặt bằng kinh doanh F&B

Không phải ngẫu nhiên mà mặt bằng kinh doanh F&B (nhà hàng, quán ăn, quán cafe…) có giá cho thuê cao hơn hẳn các mặt bằng kinh doanh khác. Tại các thành phố lớn, địa điểm du lịch, giá mặt bằng cho thuê phục vụ kinh doanh F&B có thể lên tới 200 triệu/tháng. Lý do là bởi, mặt bằng kinh doanh đã là một yếu tố chiếm đến 60-70% khả năng thành công của một mô hình kinh doanh F&B. Vì thế việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh cho nhà hàng, quán ăn, quán cafe là một công việc đòi hỏi sự kiên trì, sự tỉnh táo và quyết đoán.

I. Mặt bằng kinh doanh F&B là gì? 

F&B là thuật ngữ viết tắt của Food & Beverage (Đồ ăn & Đồ uống) – thể hiện một dịch vụ có liên quan tới ẩm thực. Như vậy ngành F&B được hiểu là những ngành nghề kinh doanh với sản phẩm, dịch vụ liên quan đến ẩm thực. Một mặt bằng kinh doanh F&B là một mặt bằng được cho thuê, sử dụng để kinh doanh các loại hình dịch vụ liên quan đến ẩm thực. 

Mỗi loại hình kinh doanh F&B khác nhau sẽ có những yêu cầu khác nhau liên quan đến mặt bằng như vị trí, mặt tiền, không gian. Có những mặt bằng sinh ra được định sẵn cho một mô hình kinh doanh F&B cụ thể ví dụ như tiệc cưới, nhà hàng buffet, quán cafe lớn v.v… dựa theo 03 tiêu chí chính được liệt kê ở trên (vị trí, mặt tiền, không gian).

Với các mô hình kinh doanh F&B có mức đầu tư ban đầu nhỏ hơn, không nhất thiết phải lựa chọn một mặt bằng thoả mãn đầy đủ các tiêu chí liên quan đến vị trí, mặt tiền, không gian. Do doanh số của những mô hình kinh doanh này sẽ không tải nổi chi phí thuê các mặt bằng thoả mãn tốt cả ba tiêu chí đề ra ở trên.

Để lựa chọn một mặt bằng kinh doanh F&B có khả năng sinh lời, chủ nhà hàng, quán cafe cần phải liệt kê được các bộ tiêu chí lựa chọn mặt bằng chính xác và phù hợp.

II. Các tiêu chí lựa chọn mặt bằng kinh doanh nhà hàng, quán ăn, quán cafe

Có thể chia các tiêu chí lựa chọn mặt bằng kinh doanh nhà hàng, quán ăn, quán cafe ra làm 03 nhóm chính:

  • Nhóm vị trí mặt bằng
  • Nhóm mặt tiền, không gian
  • Nhóm hợp đồng thuê nhà

2.1. Những tiêu chí trong nhóm vị trí mặt bằng

Vị trí mặt bằng được hiểu là địa chỉ của mặt bằng đó và khu vực xung quanh mặt bằng. Dữ liệu này sẽ giúp chủ đầu tư đánh giá được tiềm năng kinh doanh của mặt bằng.

Ví dụ, một căn nhà cho thuê trong khu vực quận trung tâm của Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh sẽ có tiềm năng kinh doanh tốt hơn một căn nhà ở ngoại ô thành phố.

Tuy nhiên, cũng phải xét trên các tiêu chí con để đánh giá mặt bằng nào tốt hơn. Giả sử mặt bằng ở ngoại ô thành phố Hà Nội là một căn shop house (nhà phố thương mại) của khu Vinhomes Ocean Park sẽ lại có tiềm năng kinh doanh tốt hơn một căn nhà nằm trong ngõ phố Cổ quận Hoàn Kiếm.

Do đó, các tiêu chí cần phải được liệt kê ra một cách rõ ràng khi thực hiện khảo sát vị trí mặt bằng. Dưới đây là một vài tiêu chí cần thiết để đánh giá tiềm năng kinh doanh của vị trí:

  • Gần tòa nhà văn phòng hạng A: 

Mặt bằng kinh doanh sẽ thu hút nhóm khách hàng là dân văn phòng mới (làm công sở, độ tuổi từ 25 – 35), có thu nhập cao, văn minh, trung thành.

Đây là nhóm khách hàng có xu hướng chi tiêu nhiều, tận hưởng cuộc sống. Mặt bằng kinh doanh gần tòa nhà văn phòng hạng A có tỉ lệ kinh doanh thành công cao.

  • Gần tòa nhà văn phòng hạng B,C: 

Khách hàng tiềm năng trong khu vực này cũng có xu hướng mua sắm tương tự. Tuy nhiên, có thể mức thu nhập sẽ không cao bằng các khách hàng ở nhóm trên.

  • Gần bến xe, bệnh viện:

Các mặt bằng kinh doanh gần bến xe, bệnh viện thường chỉ phù hợp với các mô hình kinh doanh ẩm thực phục vụ nhu cầu thiết yếu của con người.

Ví dụ như hàng bún, phở sáng, quán ăn trưa, ăn tối bình dân. Lý do là bưởi những người xuất hiện ở khu vực này đa phần là người bận rộn. Do đó, sẽ có một tỉ lệ rất ít những người phát sinh nhu cầu thưởng thức, hưởng thụ, vốn là nhu cầu chính của loại hình dịch vụ này.

  • Mặt bằng nằm trên tuyến đường nhộn nhịp:

Đây là tiêu chí đánh giá lưu lượng giao thông đi qua lại mặt bằng này. Lưu lượng đi quay ngày càng đông thì mức độ hiện diện thương hiệu của mặt bằng đó lại càng cao.

Ngược lại, nếu mặt bằng nằm trên tuyến đường vành đai nhiều xe tải, người tham gia giao thông sẽ thường trong tình trạng căng thẳng. Từ đó, không chú ý tới bảng biển hay không gian mặt tiền của thương hiệu.

  • Mặt bằng nằm trên tuyến đường 02 chiều:

So sánh với các mặt bằng nằm trên tuyến đường 01 chiều, trong ngõ hay trong ngách thì mặt bằng nằm trên tuyến đường 02 chiều thương mang lại hiệu quả kinh doanh tốt nhất. Vì lúc này, lưu lượng giao thông sẽ gấp đôi so với đường 01 chiều, khách hàng thuận tiện trong việc di chuyển đến địa điểm kinh doanh bằng nhiều tuyến đường.

2.2. Những tiêu chí trong nhóm mặt mặt tiền, không gian

Bên cạnh tiêu chí vị trí kinh doanh, nhóm mặt tiền không gian cũng là một tiêu chí đánh giá mặt bằng vô cùng quan trọng. Nhóm tiêu chí này sẽ tác động lên mức độ hiện diện, dễ tìm kiếm của mặt bằng cũng như chi phí đầu tư ban đầu vào mặt bằng đó.

Ví dụ, một mặt bằng nằm ở khu vực trung tâm, trên tuyến đường 2 chiều, nhộn nhịp, diện tích mặt sàn 200m2 nhưng nhược điểm là nở hậu, mặt tiền chỉ dài có 5m. So với một mặt bằng tương tự có diện tích mặt sàn 200m2, mặt tiền 20m2, cấu trúc nhà vuông vức thì mặt bằng số 02 sẽ có mức độ nhận diện tốt hơn rất nhiều và giá cho thuê cũng sẽ cao hơn rất nhiều.

Dưới đây là một vài tiêu chí cần thiết khi đánh giá mặt tiền, không gian:

  • Chiều ngang mặt tiền: Chiều ngang mặt tiền càng lớn, mô hình kinh doanh F&B càng có nhiều lợi thế
  • Mặt tiền dễ nhìn, dễ tìm kiếm: Có một số mặt tiền có chiều ngang rộng, nhưng lại lọt thỏm hoặc bị thụt vào so với các mặt bằng liền kề, sẽ gây khó tìm kiếm cho khách hàng. Vì thế mặt tiền dễ hiển thị, dễ tìm kiếm cũng là một tiêu chí cần tính đến
  • Không gian bên trong: Các mặt bằng cho thuê được xây trong giai đoạn gần đây thường có cấu trúc nhà rộng rãi, thoáng mát, ít dầm cột gây ảnh hưởng đến không gian phục vụ.

Nhà thông sàn sẽ mang lại lợi thế kinh doanh tốt hơn là nhà chia phòng (cấu trúc nhà có cầu thang ở giữa nhà, các tầng trên chia không gian thành nhiều phòng nhỏ). Trần nhà cao trên 3,5m sẽ tạo cảm giác rộng rãi, hạn chế tiếng vang.

Trong nhóm mặt tiền – không gian, cả ba tiêu chí trên đều rất quan trọng. Tuy nhiên bộ tiêu chí không gian bên trong mặt bằng sẽ liên quan mật thiết đến mức đầu tư ban đầu. Vì thế một mặt bằng có không gian bên trong thuận tiện, phù hợp với việc triển khai mô hình F&B sẽ giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cũng như dễ dàng hơn trong việc thiết kế, thi công ra một không gian trải nghiệm dịch vụ được khách hàng đánh giá cao.

2.3. Những tiêu chí trong nhóm hợp đồng nhà

Trong khi 02 tiêu chí trên là những tiêu chí vật lý, có thể đánh giá ngay lập tức trong lần đầu tiếp cận mặt bằng khảo sát, thì tiêu chí thứ ba: “nhóm hợp đồng nhà” lại là tiêu chí khó chấm điểm nhất và tốn thời gian đánh giá nhất.

Vì thế lời khuyên cho chủ đầu tư trong trường hợp đi thuê nhà là hãy cố gắng tiếp cận các thông tin quan trọng nhất trong bộ tiêu chí của nhóm này bao gồm:

  • Thời gian ký hợp đồng cho thuê: 

Có một nguyên tắc kinh doanh vô cùng đơn giản, chi phí đầu tư ban đầu càng lâu, thời gian thuê nhà phải càng dài. Dù là mô hình kinh doanh F&B nào cũng cần phải ký hợp đồng thuê nhà tối thiểu 03 năm (trừ khi mô hình kinh doanh F&B của bạn không có đầu tư phần thô – là những chi phí bạn không mang đi được sau khi kết thúc thời gian thuê nhà ví dụ: chi phí lát gạch sàn, chi phí lắp đặt cửa kính…). Lý do là bởi hợp đồng thuê nhà càng dài, gánh nặng chi phí thu hồi vốn của bạn càng nhỏ.

Ví dụ, bạn đầu tư 240 triệu và dự tính sau 02 năm thu hồi vốn. Mỗi tháng bạn phải trích ra từ lợi nhuận 10 triệu. Nhưng cùng với con số đó, bạn dự tính 04 năm thu hồi vốn, mỗi tháng bạn chỉ cần bỏ ra 5 triệu.

Tuy vậy bạn cũng không nên đặt thời gian thu hồi vốn quá dài, vì cần phải phân bổ cho các hạng mục tại đầu tư (tu sửa, mua mới…). Trung bình thời gian thu hồi vốn thông thường sẽ diễn ra từ 18 tháng đến 36 tháng tùy quy mô. Do đó, thời gian cho thuê là việc đầu tiên bạn nên hỏi trước khi tiến hành đàm phán thuê nhà.

  • Pháp nhân thuê nhà:

Một tiêu chí khác cũng vô cùng quan trọng chính là quyền hợp pháp của người đứng ký tên hợp đồng. Người này có phải là chủ mặt bằng cho thuê? Người này đã có ủy quyền cho thuê từ người sở hữu được pháp luật công nhận? Thời điểm ký hợp đồng cho thue, người cho thuê đang có sở hữu sổ đỏ của chính xác mặt bằng này hay không?

Tất cả những tiêu chí đó sẽ guips bạn ký được hợp đồng thuê nhà được pháp luật bảo hộ, tránh được những tranh chấp phát sinh sau khi ký hợp đồng.

  • Điều khoản bảo vệ quyền lợi chủ đầu tư:

Chủ đầu tư cần đề xuất đưa vào hợp đồng các điều khoản bảo vệ quyền lợi cho người đầu tư. Ví dụ như: giá trị một lần thanh toán không nên quá 06 tháng tiền nhà. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần phải xây  dựng hợp đồng để hạn chế thấp nhất tình trạng chủ nhà kết thúc hợp đồng trước hạn và chỉ đền cọc.

Giả sử mô hình F&B đang hoạt động ổn định, chủ nhà vì một lý do gì đó quyết định phá vỡ hợp đồng cho thuê. Lúc này chủ đầu tư không có điều khoản bảo vệ, sẽ mất đi chi phí thi công phần thô chưa khấu hao hết cũng như doanh số của quán trong suốt thời gian tạm ngừng kinh doanh.

Trường hợp chủ đầu tư xây dựng mô hình và đặt thời gian khấu hao phần thô là 03 năm, hết 01 năm chủ nhà đòi nhà, như vậy chủ đầu tư đã mất trắng 66% chi phí đầu tư ban đầu. Trong các trường hợp như thế này, giá trị thiệt hại có thể lớn hơn tiền đặt cọc rất nhiều lần.

III. Công cụ hỗ trợ khảo sát và lên chi phí đầu tư khi lựa chọn mặt bằng kinh doanh F&B

Ở các doanh nghiệp F&B có quy mô lớn (trên 10 điểm bán), thông thường đã có sẵn một bộ phận chuyên phụ trách phát triển mặt bằng. Bộ phận này thường đảm nhận các nhiệm vụ:

  • Xây dựng khung tiêu chí lựa chọn mặt bằng
  • Tìm kiếm các mặt bằng tiềm năng phù hợp với tiêu chí đề ra

Sau khi tìm kiếm và khảo sát được mặt bằng, bộ phận phát triển mặt bằng sẽ nhanh chóng hoàn thiện báo cáo và gửi đề xuất triển khai tới bộ phận đầu tư. Bộ phận này sẽ tiếp nhận và phân tích báo cáo trước khi đề xuất bộ phận phát triển mặt bằng tiếp tục đàm phán trên bài toán đầu tư được đặt ra.

Có thể thấy rằng, nếu không có các bộ phận xử lý với quy trình triển khai bài bản, thời gian triển khai việc khảo sát, lên bài toán doanh số và đàm phán hợp đồng sẽ diễn ra rất lâu. Mà trong hoạt động mở điểm bán mới, yếu tố “kịp thời” đôi khi lại là yếu tố quan trọng nhất. Bởi mặt bằng “ngon” thì tất nhiên sẽ có nhiều người nhòm ngó.

Để hỗ trợ các nhân sự phụ trách nhiệm vụ mở điểm có thể rút ngắn thời gian quyết định hoặc xây dựng lên một quy trình phát triển mặt bằng cho riêng mình. MISA CukCuk đã xây dựng 02 công cụ online miễn phí giúp khảo sát, chấm điểm mặt bằng tiềm năng và tính điểm hoà vốn dự kiến một cách vô cùng nhanh chóng.

3.1. Công cụ chấm điểm mặt bằng kinh doanh F&B

Đây là 1 công cụ miễn phí online ngay trên website cukcuk.vn giúp những người chuẩn bị kinh doanh F&B hay phát triển địa điểm bán mới, chấm điểm mặt bằng dựa trên các đặc điểm vật lý của mặt bằng.

Anh/chị chủ nhà hàng, quán café có thể chấm điểm mặt bằng tiềm năng của mình ngay bây giờ tại CÔNG CỤ CHẤM ĐIỂM MẶT BẰNG F&B MIỄN PHÍ

Công cụ này hiện tại đáp ứng cho:

  • 4 mô hình kinh doanh F&B: Quán cafe; Trà sữa/Fast food; Nhà hàng quy mô vừa (nhậu, lẩu, nướng, quán bia v.v…); Nhà hàng quy mô lớn (tiệc cưới, buffet v.v…) – mỗi mô hình sẽ có một bảng tiêu chí đánh giá khác nhau.
  • 3 dạng đơn vị hành chính: Thành phố, Huyện phát triển, Huyện chưa phát triển (đánh giá dựa trên số liệu dân số khu vực thành thị và GDP bình quân của tỉnh)

Công cụ chấm điểm mặt bằng

Trong giai đoạn 1 (khi chưa thu thập đủ dữ liệu – từ người làm khảo sát):

Công cụ này sẽ cung cấp điểm số của mặt bằng do người khảo sát tự thực hiện trên điểm tối đa của mặt bằng (phụ thuộc theo từng mô hình kinh doanh trong từng dạng đơn vị hành chính). Đồng thời công cụ sẽ cung cấp những lời khuyên khi lựa chọn mặt bằng dựa trên 03 tiêu chí chính: Vị trí mặt bằng, Mặt tiền – Không gian, Hợp đồng thuê nhà

Trong giai đoạn 2 (khi đã thu thập đủ dữ liệu – từ người làm khảo sát). Công cụ này sẽ cung cấp các thông số về:

  • Số lượng người làm khảo sát cùng một mô hình và cùng một đơn vị hành chính (ví dụ: quán cafe tại quận Ba Đình, thành phố Hà Nội)
  • Số điểm trung bình của người làm khảo sát so sánh với những người làm khảo sát khác (ví dụ: 40% người thực hiện khảo sát cùng mô hình tại cùng địa phương có điểm số cao hơn điểm số của bạn). Chỉ số này giúp đánh giá sơ bộ tiềm năng kinh doanh F&B của mặt bằng, so sánh với các mặt bằng khác đã được khảo sát trước đó.
  • Ngoài ra, công cụ cũng sẽ phân loại dữ liệu tham gia khảo sát để gửi các luồng E-mail tài liệu phù hợp với từng đặc điểm dịch vụ, khu vực giúp người khảo sát có thêm kinh nghiệm để triển khai kinh doanh F&B thành công.

3.2. Công cụ tính điểm hoà vốn

Giả sử khi bạn đã tìm được mặt bằng đạt điểm cao, có cơ hội cạnh tranh tốt. Bước tiếp theo, bạn có thể xây dựng các phương án đầu tư ban đầu và dòng doanh thu dự kiến để đánh giá tiềm năng kinh doanh của mặt bằng này.

MISA CukCuk tiếp tục cung cấp một công cụ online miễn phí khác, giúp bạn tính nhanh được các mức hoà vốn dự kiến của từng phương án kinh doanh bạn đã xây dựng ở trên. Điểm hoà vốn sẽ cho bạn biết trong 01 ngày, bạn cần đạt doanh số bao nhiêu để không lỗ. Từ đó, bạn sẽ trả lời được câu hỏi: Với mặt bằng này và bài toán kinh doanh này, bạn có khả năng thu về mức hoà vốn hay không.

Để tính điểm hoà vốn mà chưa nắm vững các chỉ số, công thức, xin mời các bạn sử dụng CÔNG CỤ TÍNH ĐIỂM HÒA VỐN MIỄN PHÍ

Nói một cách đơn giản, điểm hoà vốn giúp chủ nhà hàng liệt kê chi tiết tổng số tiền dự định bỏ ra, thời gian hoàn vốn cho từng hạng mục đầu tư. Từ đó tính toán doanh số theo kỳ xác định (ngày, tháng, năm) để có thể đạt điểm hoà vốn.

Ví dụ: một nhà hàng đầu tư tổng số tiền 800.000.000đ, chi phí vận hành hàng tháng dự kiến khoảng 42.000.000đ, chi phí nguyên vật liệu nằm ở ngưỡng 25% thì nhà hàng sẽ cần đạt doanh số 3.000.000đ/ ngày để đạt điểm hoà vốn.

Trong quá trình xây dựng bài toán kinh doanh, nhà đầu tư có thể thay đổi các chỉ số đầu vào để tìm ra điểm hoà vốn dự kiến phù hợp.

Giả sử: nhà hàng dự kiến mở cửa tại một sàn chung cư vừa xây dựng, dự kiến sau 02 năm dân số trong khu vực mới đông đúc, nhộn nhịp. Điểm hoà vốn sau khi tính toán rơi vào khoảng 20.000.000đ/ngày – quá cao so với năng lực bán hàng hiện tại của nhà hàng. Người chủ đầu tư cần phải cắt giảm các chi phí đầu tư ban đầu hoặc giảm chi phí giá vốn cho món ăn xuống (chất lượng món ăn thấp hơn) để có thể đưa điểm hoà vốn về mức an toàn hơn.

3.3. Các công cụ này hỗ trợ lựa chọn mặt bằng kinh doanh F&B như thế nào? 

Các anh/chị chủ nhà hàng có thể sử dụng bộ công cụ này trong hoạt động lựa chọn mặt bằng kinh doanh F&B của mình một cách nhanh chóng hơn.

Ưu điểm khi sử dụng công cụ chấm điểm mặt bằng

  • Bộ khung tiêu chí khác nhau cho 04 mô hình: quán café, quán trà sữa, nhà hàng quy mô vừa, nhà hàng tiệc cưới, buffet
  • Tiết kiệm thời gian chấm điểm mặt bằng
  • Hiểu được khung tiêu chí mặt bằng mẫu ở các doanh nghiệp F&B lớn
  • So sánh được điểm số của từng mặt bằng tiềm năng
  • So sánh được điểm số mặt bằng của mình so với các người làm khảo sát khác trong khu vực (đến cấp quận/huyện)
  • Chủ động xây dựng được khung tiêu chí lựa chọn mặt bằng của riêng mình

Ưu điểm khi sử dụng công cụ tính điểm hoà vốn

  • Không cần nắm vững cách tính vẫn có thể tính được điểm hoà vốn
  • Nhanh chóng tính được điểm hoà vốn cho từng phương án
  • Nhanh chóng lập phương án kinh doanh cho điểm bán mới
  • So sánh các phương án đầu tư, lựa chọn phương án hợp lý nhất.

IV. Lưu ý khi tìm kiếm mặt bằng kinh doanh F&B tại thành phố

Kinh doanh F&B tại các thành phố lớn có nhiều ưu điểm và cũng có nhiều nhược điểm. Về ưu điểm, có rất nhiều mô hình F&B khác nhau có thể trở thành bài học thực tiễn để chủ đầu tư áp dụng vào dự án của mình. Ngoài ra, còn phải kể đến số lượng mặt bằng kinh doanh và đội ngũ nhân sự tìm kiếm công việc cũng luôn sẵn sàng.

Nhược điểm duy nhất của việc kinh doanh F&B và cũng là nhược điểm “chí tử” chính là số lượng đối thủ cạnh tranh. Rất nhiều người nghĩ rằng, đối thủ cạnh tranh của mình chính là những mô hình tương tự, trong cùng khu vực.

Tuy vậy, ở một thành phố có nhiều phân khúc khác nhau cho một trưa. Đối thủ của một tiệm Pizza hạng sang lại rất có thể là một xe đẩy bánh mì hay một cửa hàng ảo trên ứng dụng giao hàng – nơi mà dù bán đồ ăn, nhưng chẳng có lấy một chiếc ghế cho khách ngồi.

Tương tự như vậy, việc tìm kiếm mặt bằng kinh doanh F&B tại thành phố lớn cũng vì thế mà tồn tại cả những ưu điểm và nhược điểm. Vì thế chủ đầu tư cần phải lưu ý những điểm sau đây để tránh rơi vào tình trạng kinh doanh không hiệu quả.

Mặt bằng kinh doanh F&B tại thành phố

4.1. Chi phí cho mặt bằng quá cao so với doanh thu có thể mang về

Tương tự như các mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ lưu trú hay di chuyển. Mô hình kinh doanh F&B có một chỉ số quan trọng ràng buộc doanh số tối đa thu về chính là Capacity – sức chứa.

Ví dụ, mô hình kinh doanh nhà hàng có tối đa 200 ghế ngồi, thì sẽ không thể cùng một lúc tiếp đón 201 khách. Trong khi đó, phần lớn doanh số của một mô hình F&B lại đến vào khung giờ cao điểm.

Nói một cách đơn giản, khi nhà hàng đông khách, có thể toàn bộ 200 ghế ngồi đều được sử dụng hết. Nhưng trong giờ thấp điểm chỉ có một tỉ lệ rất nhỏ số ghế được sử dụng.

Như vậy trong giờ cao điểm số ghế không thể tăng lên vô hạn, nhưng giờ thấp điểm thì lại không có khách. Vì vậy chi phí mặt bằng không tỉ lệ thuận với doanh số mang về.

4.2. Tính pháp lý của hợp đồng cho thuê nhà

Về bản chất, dù thuê nhà ở bất cứ đâu cũng đều cần phải quan tâm đến tính pháp lý của hợp đồng. Nhưng với riêng thị trường thành phố thì chủ đầu tư cần quan tâm đặc biệt. Lý do là bởi tình trạng sở hữu chung sổ đỏ, đất lấn chiếm, hay mặt bằng trong diện giải toả là khá phổ biến tại dạng đơn vị hành chính này.

Những vấn đề trên có thể khiến mặt bằng gặp phải các rủi ro liên quan đến pháp luật trong quá trình vận hành. Khiến cho doanh số của mô hình kinh doanh F&B bị ảnh hưởng, ví dụ như tạm dừng kinh doanh để giải quyết tranh chấp hoặc thậm chí ngưng hẳn kinh doanh do thành phố ra quyết định giải phóng mặt bằng.

Tính cân bằng giữa hai nhóm tiêu chí vị trí mặt bằng và mặt tiền, không gian

Như đã nói trên, một mặt bằng vừa thoả mãn vị trí kinh doanh đẹp, vừa có mặt tiền, không gian đẹp thì sẽ có mức giá đến vô cùng.

Ví dụ như mặt bằng trước đây của The Coffee House Signature tại đường Phạm Ngọc Thạch, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh có giá lên đến xấp xỉ $20.000/tháng (khoảng 460 triệu Việt Nam Đồng). Để đạt điểm hoà vốn, mặt bằng này cần bán được tối thiểu 27.000.000 VNĐ ngày, tương đương với khoảng 224 đơn hàng. (Tính toán phỏng đoán dựa trên CÔNG CỤ TÍNH ĐIỂM HÒA VỐN F&B)

Về cơ bản, đây là một con số hoà vốn bất khả thi đối với một quán cafe. Lý do The Coffee House lựa chọn mặt bằng này khả năng cao xuất phát từ việc nhận diện thương hiệu (mục tiêu doanh số là mục tiêu thứ yếu).

Do đó, khi lựa chọn mặt bằng kinh doanh, không phải mặt bằng nào đẹp nhất, đắt nhất cũng sẽ thu về hiệu quả tốt nhất. Hãy bám sát theo khung tiêu chí lựa chọn mặt bằng mà chủ đầu tư đã xây dựng để tìm các mặt bằng phù hợp (là dạng mặt bằng đẹp về vị trí nhưng chưa đẹp về không gian hoặc ngược lại).

Vị trí và không gian quyết định khách hàng tiềm năng

Phần đông chủ đầu tư hoặc chủ chuỗi nhỏ thường chỉ quan tâm đến mặt tiền, lưu lượng xe cộ. Nhưng lại bỏ quên mất khảo sát nhóm khách hàng dễ có khả năng là khách hàng trung thành của điểm bán.

Ví dụ, một quán cafe đẹp đẽ, sang trọng, hướng đến khách hàng là dân văn phòng, nhưng lại đặt gần các trường cấp 3, cấp 2 thì rất khó thu hút các khách hàng tiềm năng này.

Lý do là bởi khách hàng tiềm năng ưa thích một văn hoá thưởng thức yên tĩnh, có nhiều không gian cho họ làm việc và trao đổi với đối tác. Nhưng một bộ phận khách trẻ hơn lại có xu hướng ồn ào, náo nhiệt, chơi game, trò chuyện sôi nổi. Điều này dẫn đến điểm bán sẽ bị mất đi tập khách hàng mong muốn (là dân văn phòng) nhưng sản phẩm lại không đi theo xu hướng thưởng thức của nhóm khách hàng trẻ hơn (là học sinh, sinh viên). 

Qua đó để thấy, khung tiêu chí lựa chọn mặt bằng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động khảo sát vị trí của các mặt bằng tiềm năng.

V. Lưu ý khi tìm kiếm mặt bằng kinh doanh F&B tại huyện, thị xã

Khách hàng tại các huyện, thị xã thường không có quá nhiều sự lựa chọn như thành phố. Nên họ ưa thích các mô hình kinh doanh có quy mô đầu tư lớn, không gian đẹp. Bằng chứng là tại tuyến huyện – thị xã, các quán café và nhà hàng lớn ở đây đa phần là những mô hình đông khách nhất.

Một ưu thế khác của việc mở các mô hình F&B tại tuyến huyện – thị xã chính là giá thuê mặt bằng rẻ hơn rất nhiều so với mặt bằng tại thành phố. Khảo sát cho thấy, một mặt bằng tương tự về mặt tiền, không gian tại huyện – thị xã có giá thuê chỉ từ 30% đến 50% so với thành phố. Tỉ lệ % này còn nhỏ hơn rất nhiều nữa với các mặt bằng không có lợi thế kinh doanh F&B.

Xu hướng về giá mặt bằng

Nói một cách dễ hiểu, tỉ suất lợi nhuận trên chi phí mặt bằng của tuyến huyện, thị xã cao hơn so với con số tương tự tại mô hình thành phố.

Vì thế lời khuyên cho các chủ mô hình F&B có dự định đầu tư kinh doanh tại tuyến huyện – thị xã chính là: Nên tận dụng ưu thế đất, mặt bằng có sẵn (thuộc sở hữu của chủ đầu tư) để kinh doanh để tối đa hoá lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro về chi phí mặt bằng.

Tuy nhiên, khi chủ đầu tư lưa chọn phương án này, vẫn nên hoạch toán chi phí thuê nhà (ước tính) vào dòng tiền để đảm bảo không ngủ quên trên lợi thế mà xem nhẹ việc quản lý tối ưu chi phí cũng như gia tăng doanh số.

Có thể bạn quan tâm: Có nên mở quán cafe trong hẻm? Lời khuyên từ dân kinh doanh lâu năm 

VI. Lưu ý khi tìm kiếm mặt bằng kinh doanh F&B tại nông thôn

Kinh doanh F&B tại nông thôn những năm gần đây phát triển nhiều xu hướng mới gần gũi với thiên nhiên được nhiều người đón nhận. Nếu bạn dự định kinh doanh nhà hàng, quán ăn, quán cafe thì đừng bỏ qua những lưu ý sau: 

Ưu điểm của dạng mặt bằng này là chi phí thuê vô cùng rẻ, thậm chí còn không mất tiền thuê mặt bằng. Không gian ngoài trời thông thoáng, không khí trong lành.

Bất kỳ ai cũng có thể phát triển được một mô hình kinh doanh tương tự mô hình kinh doanh của bạn. Nếu chủ đầu tư kinh doanh thành công, mô hình kinh doanh này rất có khả năng sẽ bị sao chép và kết quả là tệp khách hàng đã ít nay lại bị chia sẻ cho ngày càng nhiều mô hình na ná nhau.

Tương tự như tuyến huyện, chủ đầu tư cho mô hình kinh doanh F&B tại nông thôn chỉ nên lựa chọn các mặt bằng sẵn có – nếu mặt bằng này phù hợp các tiêu chí nhất định cho việc kinh doanh F&B: mặt tiền đẹp, không gian trong nhà thoáng đãng, nằm tại các vị trí qua lại đông đúc nhất của người dân địa phương.

Ngoài ra, chủ đầu tư nên liên tục thay đổi, cải tiến món mới để tránh làm khách hàng cảm thấy nhàm chán với các thực đơn đã quá quen thuộc. Khi lợi thế về mặt bằng kinh doanh bị xoá nhoà, cơ hội cạnh tranh duy nhất sẽ chỉ đến từ chất lượng sản phẩm, chất lượng dịch vụ và giá bán mà thôi.

VII. Tổng kết

Lựa chọn mặt bằng kinh doanh F&B không phải là một công việc, mà là một quá trình cần có sự đầu tư công sức, nghiên cứu kỹ càng trước khi đưa ra quyết định. Mục tiêu cuối cùng không phải là tìm ra được một mặt bằng đắt nhất, đẹp nhất mà là chọn ra được một mặt bằng phù hợp nhất.

Để có thể tối ưu hoá về thời gian, cơ hội “chốt” được các mặt bằng, các chủ đầu tư nên xây dựng một bảng khung tiêu chí lựa chọn mặt bằng và quy trình triển khai theo từng bước để có thể hạn chế các điểm nghẽn, các độ trễ có thể xảy ra từ nguyên nhân chủ quan (là chính mình) và nguyên nhân khách quan.

Việc xây dựng một quy trình triển khai xuyên suốt sẽ giúp các chủ đầu tư có thể nhanh chóng phát triển các điểm bán mới trong tương lai. Hoặc bàn giao hoạt động phát triển điểm bán cho nhân sự kế cận một cách dễ dàng.

Chúc các chủ đầu tư mô hình F&B nhanh chóng lựa chọn được mặt bằng cho hoạt động kinh doanh của mình.

Đăng ký nhận tin từ MISA CukCuk để không bỏ lỡ những kiến thức kinh doanh, tin thị trường ngành F&B bổ ích!

đăng ký nhận tin

Chia sẻ bài viết hữu ích này